올해도 겨울이 다시 찾아왔습니다. 바로 자취방을 계약하고 재계약하는 시즌이죠. 혹여나 자취방을 구하게 될 재학생, 혹은 새내기를 위한 자취방 홀로 구하기 팁을 간략하게 적어봤습니다.

  먼저 집을 구하는 방법은 여러 가지로 다양합니다. 인근 부동산을 방문할 수도 있고, 아니면 학교 정문 앞 게시판에 붙은 수많은 원룸 홍보 종이들을 통하여 집 주인과 직접 거래할 수도 있지요. 여러 군데의 집을 알아볼 경우 무엇을 확인해야할지 알아볼까요?

1. 집 주변 인프라를 확인하자!

  집의 위치가 어디 있고, 그 주변에 편의시설이 어떤 게 있는지 잘 파악해야 합니다. 당연히 학교랑 가까운 곳이 통학하기 편합니다. 제 후배의 경우는 학교가 멀어서 지각은 부지기수로 하는 경우도 있더군요. 그리고 마트, 병원, 식당 등이 인근에 있는 곳이 좋습니다. 필요한 일이 생겨도 집에서 멀리 나가지 않아도 되거든요.

2. 저층은 좋지 않아요!

  필자의 경우 3층에 거주하고 있음에도 밤에 지나가는 행인들의 소음이 또렷하게 들립니다. 맨 처음에는 옆집에서 떠드는 줄 알았는데, 알고 보니 1층에서 소리가 들리는 것이더군요. 이렇듯 저층의 경우 소음이 심합니다. 게다가 범죄 위험에도 쉽게 노출될 수 있고, 담배연기도 올라오는 경우가 잦답니다. 또, 방에 습기가 쉽게 차기도 해요. 이런 부분들을 생각하면 고층이 유리하겠죠?

3. 채광은 너무나 중요해요!

  초등학교 다닐 때 사회 교과서에 집의 방향은 남향이 좋다고 배운 것을 기억하나요? 다 이유가 있답니다. 북향의 경우 빨래가 48시간 동안이나 제대로 안 마르는 경험을 할 수가 있거든요. 해가 잘 들지 않아서 말이죠. 뿐만 아니라 햇빛이 들어오지 않아 겨울에 따뜻하기는커녕 너무 더워 에어컨을 매일같이 틀어놓아야 할 수도 있지요. 반대로 여름이 되면 햇빛이 없기 때문에 곰팡이 생길 가능성이 높습니다. 그래서 가급적이면 남향에 가까운 집을 구하는 것이 좋아요!

5. 집 안 설비들을 확인 하세요!

  우선 수도의 경우, 수압과 온수가 잘 나오는 지를 제대로 확인해야 해요. 수압이 낮으면 불편하고, 온수도 잘 끊기면 겨울철에 샤워하기가 무척 힘들답니다. 저는 온수 꽤 잘 나온다고 좋아했는데 온수가 3분에 한번 꼴로 냉수로 바뀌더군요. 따라서 온수가 지속적으로 잘 나오는 지, 냉수에서 온수로 얼마나 빨리 전환되는지도 체크해 봐야 합니다.

  그리고 집 안의 가구 옵션은 어떤 것이 있는지, 옵션의 상태는 어떠한지 확인하세요. 각종 가구들뿐만 아니라 심지어는 문이 잘 닫히는 지, 변기 물은 잘 내려가는 지도 꼼꼼하게 체크해 봅시다. 이때 난방도 같이 확인해야 해요! 1시간 이상 틀어보고, 실내 온도가 금방 올라가는지, 온도가 올라갔지만 바닥만 뜨겁고 실내 전반은 차가운 지, 바깥에서 찬바람이 너무 잘 들어오지는 않는지도 같이요.

  부동산 혹은 집 방문 전에 본인이 필요한 옵션을 미리 메모해가면 본인이 필요한 옵션이 있는지, 그리고 필요하지 않은 옵션은 없는 집들을 효율적으로 확인할 수 있어요. 이때 계약서 상 옵션으로 되어있는 가구 혹은 집안 설비가 고장 나면 집 주인에게 수리를 요구할 수 있답니다.

6. 월세 보다는 전세 매물을 구하자!

  사실 이 항목의 경우 시중 은행에서의 대출 이자가 얼마이냐에 따라 달라지겠지만, 요즘 같은 저금리 시대에는 월세보다 전세가 훨씬 유리하답니다. 예를 한 번 들어볼까요? 아무 돈이 없는 대학생 A가 월세 25만원, 전세 3000만 원인 집 중에서 고민을 하고 있다고 가정을 해봅시다. 이때 전세로 집을 구하려면 3000만 원을 대출을 해야겠죠? 이때 요즘 대출의 연 이자를 5% 가정할게요. 그러면 1년에 150만 원이 이자로 나오는 데, 이 경우 월 12만 원 정도가 대출이자가 되는 셈이에요. 월 25만 원 VS 월 12만 원, 당연히 후자가 유리하겠죠?

  여기까지 방 구하는 과정에서 확인해야 할 팁을 알아봤고요. 이제부터는 계약 과정에서 사기를 당하지 않기 위해 주의해야 할 점을 알려줄게요!

1. 일단 무조건 부모님 혹은 주변 지인과 상의 및 검토 후 거래하자!

  젊은 학생이 혼자 처음 집을 구하는 거라면 부동산 주인의 먹잇감이 되기 일쑤입니다. 터무니없는 조건을 말할 수도 있고, 얼렁뚱땅 별로인 매물을 떠넘기려 할 수도 있고, 심지어는 사기를 치려 할 수도 있어요. 그렇기 때문에 반드시 첫 집은 가급적이면 부모님 혹은 주변 어른들과 구하며 경험을 쌓아보도록 합시다.

  그래도 혼자 거래하시는 분들은,

2. 등기부등본(www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)상의 집 주인 명의와 계약서상 명의가 일치하는지 확인하세요.

  등기부 등본은 법원이 인정한 집문서 같은 개념이에요! 따라서 등기부 등본을 보기 위해 위 적어놓은 링크에 공인인증서와 함께 들어가 자신이 알아볼 집의 주소를 검색하면, 그 집의 소유주가 누구인지, 집에 저당 잡힌 빚은 얼마나 있는지 다 확인해 볼 수 있답니다. 이때 저기 나와 있는 집 주인의 이름과, 계약서에 적힌 집 주인의 이름이 다르다면 그건 문제가 있는 매물일 가능성이 무척 높습니다. 따라서 계약서 상 집 주인과 등기부 등본 상의 이름은 같아야 해요!

  이름을 확인했나요? 그 다음에는 첫 번째로 등기부 등본 ‘을구’에 설정된 근저당(빚)의 채권최고액이 얼마인지 확인하세요. 두 번째로 국토해양부 공시지가 조회 사이트에 들어가 근저당 잡힌 건물 혹은 토지의 공시지가를 확인하거나, 인근 ‘다른’ 부동산에 가서 근저당 잡힌 건물 혹은 토지의 시세를 확인하세요. 이때 등기부 등본에 나와 있는 근저당 액수와 건물 전체의 다른 세입자들의 보증금을 더했을 때, 방금 알아본 공시지가(혹은 주택 시세)의 70퍼센트가 넘는지 확인하세요. 이 비율을 넘어가면 계약 안하는 것이 좋답니다. 나중에 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.

  쉽게 표현하자면, 10억 원짜리 집에 10억 원이 저당 잡혀 있다면, 만약에 이 집이 경매에 넘어갈 경우 여러분은 돈을 받을 수가 없겠죠, 10억 원을 몽땅 채권자가 가져갈 테니까요. 대신 10억 원짜리 집에 7억 원이 저당 잡혀 있다면, 7억 원은 은행에 넘어가도 3억 원이 남으니 보증금이 3억원 미만이라면 돌려받을 수 있잖아요? 그렇기 때문에 채권최고액(빚)을 확인해 봐야 하는 거예요.

3. 계약금 및 잔금은 무조건, 무조건 '등기부 등본 상의 집 주인'에게 입금하세요!

  부동산에서 시키는 대로 돈을 보내려는 데, 돈을 ‘등기부 등본 상의 집 주인’이 아닌 다른 사람 이름으로 보내라고 하나요? 이런 경우 집 주인이 돈을 받은 적 없다고 잡아떼면 법원은 집 주인의 편을 들어준답니다. 왜냐하면 집 주인이 돈을 받았다는 근거가 없거든요. 따라서 공식 서류인 등기부 등본 상의 집 주인에게 입금하세요. 가급적 계좌이체를 이용하는 편이 증거가 남고 좋습니다. 이때 수취인의 통장 명의는 다시 한 번 확인하시고요. 절대 예외는 없다고 생각하세요!

4. 부동산을 이용할 경우, 집주인 인감증명서와 위임장은 꼭 받으세요.

  왜냐하면 부동산은 중개업체이기 때문에 집주인이 이 부동산에 자신의 집 임대 업무를 맡긴 것이 정말 맞는지 확인해 봐야 하거든요. 따라서 위 두 가지 서류를 우리가 받을 권리가 있답니다. 또한 집주인 인감증명의 도장이 계약서의 집주인 도장과 일치하는지도 확인해야 해요. 이 경우에도 다르면 법적인 문제가 생길 수 있거든요. 또, 인감증명의 유효기간은 3개월이니까 발급받은 일자도 확인해야 해요. 발급받은지 3개월이 넘는다면 문제제기를 당연히 해야 합니다. 자칫 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.

5. 주택 임대차 계약서의 ‘특약사항’을 꼼꼼히 확인하세요.

  집 수리 혹은 가구 수리 관련 부분은 분쟁을 대비해 넣는 게 좋아요. 나중에 집에 뭐가 망가졌니, 어쩌니 하며 다툼이 생길 수도 있거든요. 관리비에 어떤 내용이 포함되는지도 넣어야 합니다. 도시가스 요금, 관리비, 수도세, 전기세 등을 어떻게 지불해야 하는지 확실히 확인해야 이후 월 별 지출을 줄이는데 도움이 된답니다.

6. 전입신고하고 확정일자 받기!

  가장 중요한 부분입니다. 이사를 한 이후, 약간의 현금과, 주택 임대 계약서, 신분증을 지참하여 바로 인근 주민센터를 방문해서 전입신고랑 확정일자 꼭 받으세요. 왜냐하면 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 집주인이 바뀌더라도 임대 기간 내에는 여러분을 함부로 못 쫓아내는 대항권이라는 권리가 생겨요. 그리고 만약 여러분이 확정일자를 받은 이후에는 집주인이 그 집을 담보로 100억, 1000억을 빌릴지언정, 그 채권보다 여러분이 보증금을 돌려받는 것이 법적인 우선순위에 있어서, 나중에 집이 은행 경매에 올라가도 여러분의 보증금은 안전하게 됩니다.

  이렇게 집 구하는 팁을 조금 길게 알아봤어요! 하지만 길더라도 꼼꼼히 확인해보고 안전하게 좋은 집을 구할 수 있는 계기가 되었으면 좋겠답니다.